[부동산정책/법률]2023년 부동산관련법규개정및신설

2023년 부동산관련법규 개정 및 신설

 - 주거약자를 위한 개선방안 중점으로 -

 

1. 소액임차인 최우선변제금액 범위확대

 가.입법예고기간 2022.11.21.~2023.01.02.

 나.시행시기 입법예고 후 심사 및 차관 국무회의 거쳐 시행예정

 

 정부가 전세 세입자들이 보증금을 떼이는 일이 없도록 하겠다며 '주택임대차보호법'을

 일부 개정하는 법안을 입법 예고했지만 정책 실효성은 여전히 없을 것으로 예상된다.

 

다. 소액임차인 최우선변제금액

정부는 소액임차인의 범위를 보증금 1억5000만원 이하에서 1억6500만원 이하로 확대하고

우선 변제 받을 수 있는 금액도 5000만원에서 5500만원으로 상향하는 방향으로

'주택임대차보호법 시행령'을 개정한다.

 

라. 정부가 '보증금을 떼이는 일이 없게'라고 홍보하고 있지만 확대 폭도 크지 않은 수준이다.

 지난해 5월 제10차 개정 시행령의 '보호대상 임차인의 범위·우선변제되는

 보증금'을 살펴보면 서울은 임대보증금이 1억5000만원 이하인 주택에 한해서

 우선변제권을 쓸 수 있다. 이때 보장받을 수 있는 금액은 5000만원 이하다.

 확대 폭은 각각 1500만원, 500만원 수준이다.

 

마. 예외

1). 임차권등기명령을 집행하여 등기가 만료된 주택

2). 최초 계약시 소액임차인이더라도 갱신하여 보증금이 기준에 초과한 경우

3). 계약의 목적이 채권회수에 있는 경우

 

 

2. 선순위임차인정보확인권과 체납정보확인권 신설

 가. 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에관한 동의를 요구할수

  있다는 것을 문언상 분명히 하고, 그 경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화 했다

 

 나. 세법 시행령에서는 임차인 편의를 최대한 보장하기 위해 금액 구간을 이보다

  단순화하는 방안을 검토한다. 이에 따라 서울은 보증금 5000만원,

  기타 지역은 대략 보증금 2000만원을 넘을 경우 입주 전 임대인의 국세 체납액을 열람할 수

  있을 것으로 예상된다.

 

 다. 주택임대차보호법에 임차인이 되려하는 자는 계약체결 전 임대인에 대해

  납세증명서를 요구할 수 있는 권한 실설

 임차인은 임대차 계약일부터 임차 개시일까지 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있다.

 열람을 희망할 경우 임대차계약서를 지참해 세무서에서 신청하면 된다.

 주택 소재지뿐 아니라 전국 세무서에서 열람이 가능하다.

 

 마. 실제 열람은 관련 시행령·시행규칙 정비 작업이 마무리되는 오는 4월1일 이후

   신청분부터 허용한다.

   4월1일 이전에 계 약이 이뤄진 경우는 임차 개시일 전에만 열람이 가능하다.

   4월1일부터는 세입자로 거주하는 집이 경매나 공매로 넘어가도 국세보다

  전세금을 먼저 돌려받을 수 있다. 만약 4월1일 전에

  경매·공매가 진행됐더라도 4월1일 이후 매각이 진행되는 경우는 혜택을 받을 수 있다.

 

3. 신설

주택임대차표준계약서 개정(계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약, 관리비항목신설)

이를위반한 경우 임차인에게 해제.해지권과 손해배상청구권 인정

 

4. 임차인의 대항력

가.주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날 발생

나.최우선변제금(전입신고+확정일자)

다.최우선변제의 기준일은

 선순위담보물권의 접수일이고 나의 전입신고일이 아님을 명시

 

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