[국토교통부발표]도시계획혁신방안(2023.01)-도시규제로부터자유롭고,융복합적도시개발이가능한공간혁신3종구역도입

도시계획 혁신 방안(도시규제로부터자유롭고,융복합적도시개발이가능한공간혁신3종구역도입)

- 국토교통부보도자료-

 

1. 필요성

가. 現 도시계획 체계는 20세기 제조업 시대에 마련된 것으로 토지의 용도(주거·상업·공업 등)

와 밀도(용적률·건폐율)를 엄격하게 구분*·운용

 

*주거환경 보호를 위해 주거지역을 분리하고, 상업지역과 제조업 중심의 공장지역도 구분

 

나.그러나, 경제·사회구조 변화로 인해 새로운 공간전략 요구

 

①지식노동 중심의 4차산업은 주거·문화·여가 등이 어우러져 정보교환·인재유입에 유리한

직주근접형 산업공간 선호

 

② 도시공간을 고밀·복합 개발하여 도시 내에서 이동시간을 줄이고, 한정된 공간*을

효율적으로 활용하는 압축도시(Compact City) 부상

 

*도시지역에 인구의 92%가 거주하나, 사용면적(주거·상업·공업)은 전 국토의 4.1%에 불과

 

③ 현재 공공주도의 도시계획은 디지털 전환 등 여건변화에 신속한 대응이 곤란하여 민간의 혁신성·창의성을 적극 활용할 필요

 

다. 도시계획 체계를 최근 시대변화에 맞게 적극 개편할 필요

 

① 국민의 재산권과 직접적 이해관계가 있는 만큼 기존 틀을 유지하면서도 새로운 공간

수요를 뒷받침하는 특례구역 도입

 

*국토도시계획학회 주관 ‘국토도시계획 개편방안’ 용역(‘21.2~’22.2) *전문가 협의회(6회), 지자체 협의회(‘22.6, 10), 업계 간담회(’22.8) 등을 통해 의견 수렴

*국정과제(38번 과제 미래형 국토도시 공간 실현을 위한 도시계획 체계 개편)

 

 

2. 도시계획 혁신 과제

가. 융복합 도시공간 조성을 위한“공간혁신구역(3종)”도입

 

① 도시혁신구역

가) 경직적인 현재 도시계획 체계는 민간의 창의적 계획수립과 융복합이 필요한

대규모 프로젝트 추진에 한계

- 도시규제가 적용되지 않는 입지규제최소구역(‘15)을 도입했으나, 공공중심,

민간 참여유인 부족 등으로 활용성 저조(그간 5곳 지정*)

*4곳(부산, 고양, 포항, 경주)은 공공시행(LH, 지자체)이며, 1곳(인천)은 민간사업자 공모 중

 

나) 민간이 제약 없이 창의적인 개발이 가능하도록 기존의 입지규제최소구역을

개편하여 ‘도 시혁신구역’(한국형 White-Zone) 도입

➊(적용대상) 도시 내 혁신적 공간 조성을 위해 지정요건을 폐지하고, 창의적 계획이

필요한 지역에 자유롭게 지정(대상지역 제한 無)

 

➋(토지이용) 토지의 용도와 밀도(용적률·건폐율)를 자유롭게 계획

 ▪민간 사업성 제고를 위하여 전체 연면적 중 단일용도 비율(60→70%)과

 주거용도 비율(40→50%+a) 제한을 완화

*단일용도 고밀개발 등 악용 방지를 위해 적정 상한 유지

 ▪국공유부지에는 사권(私權) 설정이 제한되어 민간활용이 불가능한 점을 감안,

국공유재산 장기 임차 허용 등 규제특례 부여 추진

 

➌(지정절차) 지자체가 공간재구조화 계획(제도신설)을 수립하여 구역을 지정하되,

남용방지를 위해 공간재구조화계획은 중앙도시계획委 심의

▪특히, 민간참여 활성화를 위해 민간이 제안하는 경우 도시개발구역 지정 의제*

→ 제안자에 시행자격을 부여하여 즉시 착수

*도시개발법 적용 협의기간 단축을 위해 도시개발법에 통합심의(경관·교통 등) 도입 병행

 

➍(기대효과) 철도정비창 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지 등에 업무, 호텔,

주거, 병원, 공원 등 고밀 융복합 개발

 

②복합용도구역

가) 도시관리 목적에 따라 주거·상업·공업 등 용도지역을 지정하고, 그에 맞게

설치 가능한 시설과 밀도를 각기 다르게 허용

- 근무형태 다양화(원격근무, 워케이션 등)에 따른 주거지역 내 거점오피스,

융복합 신산업 단지 등 시대상 반영에 한계

*(주거) 업무시설 제한, (상업) 아파트 제한, (준공업) 아파트 총량 제한(부지 50%)

 

나) 업무(Work)·주거(Live)·생활(Play)이 융합된 ‘복합용도구역’ 도입 

 ➊(적용대상) 노후·쇠퇴 등으로 기존 용도지역의 변화가 필요하나, 전면 재개발보다는

 점진적·융합적 전환이 필요한 지역

*주거·공업·녹지환경 보호를 위해 ‘전용주거, 전용공업, 녹지지역’ 등 적용 제한

 

 ➋(토지이용) 복합용도계획(기능별 비율, 배치 등)을 적용하여, 기존 용도지역의 변경 없이도 타 용도시설 설치 허용

 

*공업지역에 주거·상업지역 시설 설치, 주거지역에 상업지역 시설 설치 가능

*단일용도 70% 상한, 주거는 50%+a(임대 등 공공사업 추가 시))

▪밀도의 경우 주변과 조화로운 경관, 복합화 촉진 등을 고려하여

기존 용도지역의 용적 률 범위내에서 적용

*구체적 용적률 등 세부사항은 시뮬레이션 등을 통하여 국토부 지침으로 결정

 

➌(지정절차) 지자체가 도시공간 재구조화 계획(제도신설)을 수립하여 구역을 지정하되,

남용방지를 위해 공간재구조화계획은 중도위 심의

 

➍(기대효과) 노후 공업단지*, 쇠퇴 구도심 등을 직주근접 수요에 부응하는

업무·상업·문화·주거 복합지역으로 점진적 전환

 

*영세 제조업자가 많아 전면 재개발이 곤란하고, 제조업 기반 유지를 위하여 비산업 용도로의 변경도 소극적

→ 점진적인 공업지역 복합정비를 위해 복합용도구역 활용

 

③ 도시계획시설 입체복합구역

가) 체육시설·공원·터미널 등 도시계획시설은 입지조건이 우수함에도

규모·입지·용도 제한 등으로 단일·평면적 활용에 그침

*도시계획시설(도로하천 제외) 110,915개 중 중복입체결정은 3,879개(3.5%) 불과(‘22.8월)

-일상 공간에서 문화·여가 등 복합적인 공공서비스 수요 증가

 

나) 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용토록 입지가능지역 확대, 밀도 완화를 위한

도시계획시설 입체복합구역 도입

-(적용대상) 국민편의 제고, 지역경제 활성화 등을 위한 경우 적용

*무분별한 남발 방지를 위해 세부 지정요건은 국토부 지침에 규정

-(토지이용) 용도지역에 따라 각종 시설 설치가 제한된 도시계획시설*을 도시계획委

심의를 거쳐 복합화 허용

*(입지제한 시설) 종합의료시설, 전시장 및 국제회의시설, 체육시설, 유원지 등 14종

*(입지완화 예시) 전용주거지역에는 체육시설만 허용 → 종합의료시설도 설치 가능

▪도시계획시설과 다른 시설의 복합 촉진을 위해 밀도 상향(1.5~2배)

*(예) 자연녹지지역內 도시계획시설은 건폐율 20%, 용적률 100% 적용 → 도시계획委 심의로 완화

▪민간참여 활성화를 위해 국공유재산 장기사용 특례 부여 추진

-(지정절차) 도시군관리계획을 수립·변경하여 지정

-(기대효과) 도로·철도 지하화 후 상부복합개발, 공공청사-주택-종합의료시설

복합조성 등 기반시설 입체복합화 가능

 

④ 지정절차

가) 도시혁신구역 및 복합용도구역

➊공간재구조화계획(제도신설)을 수립하여 구역지정 위치와 계획 내용,

도시 전체에 미치는 영향 검토

*구체적 사업을 추진하려는 민간사업자 제안 가능(Bottom-up 방식)

 

➋주민, 지방의회 등 의견수렴, ➌중앙도시계획위원회* 심의

* 규제완화 효과가 매우 크며, 무분별한 남용 방지 등을 위하여 중앙도시계획委 심의

➍공간재구조화계획 승인 및 도시혁신·복합용도구역 지정·고시

*절차 간소화를 통한 신속한 재구조화 지원을 위해 공간재구조화계획 승인시기존 도시계획(도시군 기본계획, 관리계획) 변경효과 부여

 

나) 도시계획시설 입체복합구역

도시관리계획을 수립·변경하여 지정

*지자체 입안 → 주민 및 지방의회 의견수렴 → 도시계획위원회 심의 → 결정·고시

 

3. 기대효과

가.도시공간 혁신을 통해 다양한 도시 모습이 나타날 것

 

①기존 주어진 틀에 박힌 도시개발에서 벗어나 계획에 입각해도 시계획을 유연하게 적용하여 창의적인 랜드마크 조성

 

*(예) 뉴욕 ‘허드슨 야드’, 싱가포르 ‘마리나베이’, 일본 ‘롯본기힐스’ 등

 

② 도시계획에서 민간의 제안을 폭 넓게 허용하고, 대폭적인 규제 완화를

통하여 민간이 개발 역량을 최대로 발휘 가능

 

③ 고밀복합 개발에 의한 개발이익은 공공기여를 통해 지역에 환원

 

나. 경제사회 여건 변화에 신속 대응하는 도시계획으로 전환

 

①도시개발 추진시 공간재구조화계획을 통해 도시계획 수립·변경에

소요되는 기간을 단축하여 신속한 공간구조 재편 가능

*도시기본계획(20년, 5년마다 재검토) + 도시관리계획(5년마다 재검토) ⇒ 공간재구조화계획(수시)

 

다. 생활권 단위 계획수립을 통하여 삶의 질과 지속가능성 제고

 

① 행정구역의 범위를 넘어 ‘내가 사는 곳’에서 경제·생활 여건이 충족되어 삶의 질을 제고하고, 도시에서의

 이동시간을 단축

*도시계획에 시간 개념(15분, 30분) 도입 + 생활권 계획 수립 ⇒ 삶의 질과 교통편의 제고 초점

② 압축적인 공간 활용을 통한 집적효과로 생산성을 높이고, 남는 공간은

공원·녹지로 조성하여 경제·사회·환경적 지속가능성 제고

 

< 도시계획 혁신 효과 >

구    분	현  재	개  선
도시 기능	용도지역별 용도, 밀도 규정	도시계획으로 유연하게 설정
도시계획시설	본래 목적 外 활용 제한적	입체·복합 활용 촉진
도시계획 수립(변경) 기간	4~6년	2년
도시계획 관점	도시 전체, 물리적 공간	일상 생활공간, 시간적 공간(n분)